Im Rahmen der Initiative „100 Projekte Raus aus Gas“ wurde am Montag, dem 23. Februar 2026, im Rahmen einer Veranstaltung im „das forum“ das aktuelle Rechtsgutachten von Niederhuber & Partner Rechtsanwälte vorgestellt:

„Liegenschaftsübergreifende Wärme und Kälte aus nicht-fossilen Anlagen“

Worum geht es?

Die Wärmewende und die Dekarbonisierung von Bestandsquartieren erfordern neue Modelle der Energieversorgung, die über einzelne Gebäude hinausgehen. Immer mehr Projekte sehen vor, benachbarte Liegenschaften gemeinsam mit Wärme oder Kälte aus nicht-fossilen Anlagen wie beispielsweise Wärmepumpen zu versorgen. Obwohl es bereits technische Lösungen gibt, bestehen erhebliche rechtliche Unsicherheiten. Rechtliche Unsicherheiten behindern Investitionen und Projektentscheidungen, daher gilt es, rechtskonforme Antworten auf wesentliche Fragen zu geben.

Zentrale Fragen, die das Rechtsgutachten beantwortet:

• In welcher Rechtsform soll das lokale Wärme- und Kältenetz organisiert sein? Zur Verfügung stehen z.B. Energiegemeinschaften als Vereine, Genossenschaften oder Kapitalgesellschaften oder auch rein vertragliche Regelungen.
• Welches nationale Recht und welches EU-Recht sind zu berücksichtigen?
• Wie wirken sich die gängigen Eigentumsverhältnisse, beispielsweise Alleineigentum, Wohnungseigentum und Eigentum im Recht der Wohnungsgemeinnützigkeit, aus? Was ist bei Einbindung und Versorgung von Mieter*innen im Teil- und Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes zu bedenken?
• Soll ein externer Errichter zur Mitwirkung geholt werden, der Verträge mit den jeweiligen Liegenschaftseigentümer*innen abschließt?
• Wer trägt die Kosten der Errichtung, des laufenden Betriebs und der Wärmelieferung?
• Welche rechtlichen Vorkehrungen sichern die Versorgung über Jahrzehnte – auch bei Eigentümer*innenwechsel oder Insolvenz?
• Welche Vorraussetzungen müssen geschaffen werden, damit Wärme- und Kältenetze Liegenschaften, die beispielsweise durch eine Straße voneinander getrennt sind, langfristig versorgen können?

Wichtigste Erkenntnisse (kompakt)

• Das österreichische Recht unterscheidet nicht zwischen Nah- und Fernwärme – beide werden gleich behandelt.
• Für liegenschaftsübergreifende Netze ist eine klare Organisationsform erforderlich – die Wahl geht über die reine Rechtsform hinaus. Dringend zu regeln und vertraglich zu sichern sind u. a. Kostentragung, Betrieb, Abrechnung, Leitungsführung, Erhaltungspflichten und Ausstiegsszenarien.
• Ein „einfacher“ Vertrag empfiehlt sich nur für sehr kleine Netze mit wenigen Beteiligten, da Transparenz- und Haftungsprobleme entstehen können und die Einbindung vieler einzelner Eigentümer*innen eine Herausforderung darstellt.
• Die Eigentumsgemeinschaft kann nur für die eigene Liegenschaft handeln. Für die Errichtung und Mitversorgung fremder Liegenschaften im Wohnungseigentum ist grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer*innen erforderlich.
• Erneuerbare Energiegemeinschaften (EEG) bieten eine rechtssichere Organisationsform mit eigener Rechtspersönlichkeit und klarer Struktur für Energieaustausch und Abrechnung.
• Gemeinnützige Bauvereinigungen dürfen Nahwärmenetze nicht ohne Weiteres liegenschaftsübergreifend betreiben. Oft ist eine eigene Gesellschaft (z. B. ein Tochterunternehmen) notwendig.
• Bei Leitungsführung über öffentliches Gut in Wien ist eine Gebrauchserlaubnis nach dem Wiener Gebrauchsabgabegesetz (WGebAbgG) erforderlich und eine Gebrauchsabgabe zu entrichten.

Die Präsentation des Rechtsgutachtens können Sie hier nachhören bzw. nachlesen:

Die präsentierten Unterlagen finden Sie hier:

In der Publikationsdatenbank der Initiative „100 Projekte Raus aus Gas“ stehen sowohl das vollständige Rechtsgutachten in der Langfassung als auch der anwendungsorientierte Leitfaden zum Rechtsgutachten als Kurzfassung zur Verfügung: Publikationen zur Initiative „100 Projekte Raus aus Gas“ | Rechtsgutachten

„100 Projekte Raus aus Gas” ist eine Initiative der Stadt Wien – Energieplanung, die von der Klima- und Innovationsagentur Wien begleitet und unterstützt wird.