Was ist eine Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage?
Insbesondere in dicht bebauten Stadtgebieten mit vielen Mehrparteienhäusern und Bürogebäuden können gemeinschaftliche Erzeugungsanlagen (GEA) dazu dienen, die eigenerzeugte Energie direkt innerhalb des Gebäudes zu verbrauchen und fair zu verrechnen.
Die gemeinschaftliche Erzeugungsanlage ermöglicht die Verteilung des Stroms vom Dach an die Bewohner*innen. So können sich etwa Mieter*innen und Eigentümer*innen in Mehrparteienhäusern, aber auch in Bürogebäuden oder Einkaufszentren zusammenschließen, um gemeinsam eine Photovoltaikanlageanlage zu errichten und zu nutzen.
Bleibt nach der Verteilung im Haus noch Strom übrig, wird dieser in das Netz eingespeist. Im Fall von mehrgeschoßigen Wohngebäuden ist die Dachfläche und damit die potentielle Fläche für die Energieerzeugung in Relation zum hohen Stromverbrauch relativ klein. Damit gelingt ein hoher Eigenverbrauchsanteil und die Überschusseinspeisung bleibt gering.
Vorteile
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ergeben sich durch eine GEA die Möglichkeit, Investitionskosten und Stromkosten fairer zu gestalten. So kann die Anlage durch die Rücklagenfonds oder den Erhaltungs- und Verbesserungsfonds errichtet werden. Die Erlöse des bezogenen Stroms können wahlweise wieder zurück in diese Fonds fließen.
Ebenfalls reduzieren sich die Betriebskosten durch die Einbindung von allgemeinen Zählpunkten, wie Aufzug, Licht oder Wärmepumpe.
Der zentrale wirtschaftliche Vorteil einer gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage liegt darin, dass für den gemeinsam genutzten Strom keine Netzentgelte und Abgaben anfallen. Dadurch ist der Strombezug für Teilnehmer*innen oft günstiger als bei herkömmlichem Netzstrom. Gleichzeitig profitieren Betreiber*innen von besseren Erlösen als bei einer reinen Einspeisung ins öffentliche Netz. Je mehr des erzeugten Stroms direkt vor Ort verbraucht wird, desto schneller rechnet sich die Anlage.
Umsetztungsmodelle
Für die Umsetzung einer gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage gibt es verschiedene Modelle, die sich vor allem in Organisation, Finanzierung und Betrieb unterscheiden. Welches Modell passt, hängt insbesondere von der Eigentümer:innenstruktur des Gebäudes und den verfügbaren finanziellen Ressourcen ab.
Modell 1: Gebäudeeigentümer:in – Mieter:in
Der oder die Gebäudeeigentümer:in initiiert und betreibt die Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage. Der Strom wird den Bewohner:innen gegen Entgelt zur Verfügung gestellt. Zwischen Betreiber:in und Teilnehmenden wird ein Errichtungs-, Betriebs- und Wartungsvertrag abgeschlossen.
Mögliche Finanzierungsformen:
Die Finanzierung der Anlage erfolgt üblicherweise durch den/die Gebäudeeigentümer:in.
Vorteile:
- Kein Verwaltungsaufwand für die Bewohner:innen
- Keine Investitionskosten für Bewohner:innen
- Keine sonstigen „Risiken“ für Bewohner:innen
Nachteile:
- Vertragsgestaltung liegt beim/bei der Gebäudeeigentümer:in
- Betrieb und Abrechnung der GEA liegt beim/bei der Gebäudeeigentümer:in/der Hausverwaltung oder einem beauftragten Dritten
- Anreiz zur Umsetzung (für Gebäudeeigentümer:in) ist gering
Mustervertrag: GEA Mustervertrag Gebäudeeigentümer:in – Mieter:in
Modell 2: Bewohner:innenverein
Die teilnehmenden Parteien gründen einen Verein. Dieser pachtet das Dach des/der Eigentümer:in oder der Eigentümer:innengemeinschaft (oder vereinbart auf andere Art und Weise die Nutzung der Dachfläche) und errichtet und betreibt die Erzeugungsanlage. In den Vereinsstatuten wird unter anderem der Tarif und die Aufteilung der Energie festgelegt.
Das Besondere an diesem Modell ist, dass eigens ein Verein gegründet wird, über welchen die Organisation der GEA geregelt werden kann. Über die Mitgliedschaft am Verein kann der laufende Betrieb gesteuert werden. Die PV-Anlage wird durch den Verein finanziert und dann werden die Zahlungen für den Strom auch wieder dem Verein zurückgeführt.
Mögliche Finanzierungsformen:
Die Finanzierung der Erzeugungsanlage läuft typischerweise über den Verein, welcher von den Teilnehmer:innen getragen wird.
Vorteile:
- Hoher Gestaltungsspielraum für die Teilnehmer:innen (Vertrags- und Tarifgestaltung)
- Klare Regelung der Verantwortlichkeiten über den Verein
- Transparente Zahlungsflüsse und Ansparung von Reserven für etwaige zukünftige Kosten
- Steuerpflicht für Einkünfte liegt bei Verein, nicht bei einzelnen Bewohner:innen
- Einfache Administration bei Teilnehmerwechsel
Nachteile:
- Administrativer Aufwand durch Gründung und Organisation des Vereins
- Ausschüttung etwaiger Gewinne an die Mitglieder ist nicht zulässig
- Einzelne Teilnehmer:innen können Einkommensteuerbefreiung für Erträge aus Überschüssen nicht nützen
Mustervertrag: GEA Mustervertrag Vereinsstatuten, GEA Pachtvertrag Dachfläche (optional)
Modell 3: WEG Gemeinschaftsanlage
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) errichtet mit Mehrheitsbeschluss eine gemeinschaftliche Erzeugungsanlage. Die Teilnahme und Investition steht allen Eigentümer:innen offen.
Die Finanzierung der Anlage kann teils oder gesamt aus den Rücklagen („Reparaturfonds“) erfolgen. Es können auch nur einzelne Eigentümer:innen bei der Finanzierung der Anlage mitwirken. Der nachträgliche Beitritt weiterer Wohnungseigentümer:innen, die ursprünglich gegen die Errichtung der Anlage gestimmt haben, muss ohne Finanzierungskostenbeitrag, aber unter Beteiligung an den Betriebskosten möglich sein. Die Erträge aus den Überschüssen der Anlage fließen zurück in die Rücklage.
Mögliche Finanzierungsformen:
- Voll oder teilweise aus dem Rücklagenfonds der WEG
- (ergänzende) direkte Investition einzelner oder aller Wohnungseigentümer:innen
Vorteile:
- Mehrheitsbeschluss der WEG für die Umsetzung ausreichend
- Betrieb und Organisation liegt bei Hausverwaltung und WEG
- Kosten der WEG für Allgemeinstrom können teilweise durch die GEA gedeckt werden
Nachteile:
- WEG muss die Hausverwaltung oder einen Dritten mit dem Betrieb beauftragen
Im Fall der Investition nur eines Teils der WEG:
- Teilnahme an der GEA steht allen Eigentümer:innen gegen Beteiligung an den Betriebskosten offen
- Rückflüsse können nicht an die (finanzierenden) Wohnungseigentümer:innen ausgeschüttet werden
Mustervertrag: GEA Mustervertrag WEG Gemeinschaftsanlage
Umlaufbeschluss-Vorlage: GEA Vorlage Umlaufbeschluss WEG Gemeinschaftsanlage
Modell 4: WEG Einzelanlage
Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelne Eigentümer:innen errichten und betreiben eine Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage. Für die Umsetzung wird die Zustimmung von allen Wohnungseigentümer:innen benötigt.
Dieses Vertragsmodell ist auf die Errichtung einer Einzelanlage ausgerichtet, wo die Benutzung der erzeugten Energie vorrangig den Errichter:innen zusteht. Die errichtenden Eigentümer:innen errichten und betreiben eigenständig die PV-Anlage und erhalten anteilig die Erträge aus den Überschüssen der Anlage. Andere Wohnungseigentümer:innen können nachträglich gegen einen Finanzierungsbeitrag oder einen höheren Vergütungsbetrag beitreten.
Mögliche Finanzierungsformen:
Die Finanzierung der Anlage erfolgt durch einen Teil oder die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft.
Vorteile:
- Hohe Mitbestimmung für die beteiligten Eigentümer:innen
- Finanzielle Erträge aus der Erzeugungsanlage können zurück an Errichter:innen fließen
- Großer Gestaltungsspielraum für die Errichter:innen
Nachteile:
- Zustimmung aller Miteigentümer:innen notwendig
- Erhöhter Abstimmungsaufwand
Mustervertrag: GEA Mustervertrag WEG Einzelanlage, GEA Pachtvertrag Dachfläche (optional)
Umlaufbeschluss-Vorlage: GEA Vorlage Umlaufbeschluss WEG Einzelanlage
Modell 5: Externer Dienstleister (Rund-um-Sorglos Paket)
Ein externer Dienstleister bzw. Energieversorger pachtet das Dach (oder vereinbart auf andere Art und Weise die Nutzung der Dachfläche) und errichtet und betreibt die Erzeugungsanlage. Die Bewohner:innen können den Strom zu einem festgelegten Preis beziehen oder erwerben das Strombezugsrecht über einen fixen Betrag (Pacht oder Liefer-Contracting-Modell). Der externe Dienstleister übernimmt die Haftung und ist für den reibungslosen Betrieb verantwortlich.
Mögliche Finanzierungsformen:
Die Finanzierung der Anlage erfolgt durch Dritte.
Vorteile:
- Geringer Verwaltungsaufwand für Teilnehmer:innen
- Vertragswerk wird in der Regel vom externen Errichter bereitgestellt
- Keine Investitionskosten und keine Risiken für Bewohner:innen
Nachteile:
- Weniger Gestaltungsspielraum für Teilnehmer:innen, Konditionen werden durch Externen definiert
- Modell ähnelt der Beziehung mit Energielieferanten
Mustervertrag: GEA Mustervertag Externer Dienstleister, GEA Pachtvertrag Dachfläche (optional), GEA Mustervertrag Pachtvertrag Erzeugungsanlage (optional)
1, 2, 3 Sonnengutscheine
Da vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften eine hohe Komplexität in der Entscheidungsfindung aufweisen, bietet die Stadt Wien eine Umsetzungsunterstützung an. Weitere Infos zum 1,2,3 Sonnengutscheinen finden Sie hier.
Umsetzungsprozess
Eine GEA kann überall dort umgesetzt werden, wo mehrere Teilnehmer:innen über denselben Hausanschluss verbunden sind und Smart Meter nutzen. Technisch entspricht sie einer herkömmlichen Stromerzeugungsanlage – zusätzliche Leitungen oder direkte Verbindungen zwischen Erzeugung und Verbrauch sind nicht erforderlich. Der gemeinsam genutzte Strom bleibt dabei innerhalb des Gebäudes bzw. der Liegenschaft, nur überschüssige Energie wird ins öffentliche Netz eingespeist.
Für die Umsetzung schließen die Beteiligten einen Vertrag mit festgelegten Regeln zur Nutzung und Aufteilung des Stroms. Zusätzlich ist eine Vereinbarung mit dem Netzbetreiber notwendig, der die Messung und Zuweisung der erzeugten Energie übernimmt. Mustervorlage für diese Dokument finden Sie hier.
Einen detaillierten Umsetzungsguide für GEAs finden Sie hier.
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